Grunderwerbsteuer auf Instandhaltungsrücklage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss außer den Nebenkosten für Makler, Grundbuchamt und Notar auch Grunderwerbsteuern zahlen. Diese beträgt in einigen Bundesländern bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis und kann sich auf mehrere zehntausend Euro summieren – oft der Grund, Gestaltungsmodelle in Erwägung zu ziehen.

Um Grunderwerbsteuer zu sparen, war es bisher weit verbreitete Praxis, den Kaufpreis einer Eigentumswohnung im notariellen Kaufvertrag rechnerisch um die Instandhaltungsrücklage zu verringern. Oft führt der Notar auch mit verkaufte Gegenstände auf, die nicht dauerhaft mit Grund und Boden verbundenen sind. Nicht dazu gehören allerdings Heizung, Sanitärobjekte, Sauna, Carport, Einbauküche, Einbaumöbel und fest installierte Markisen. Ein verminderter Kaufpreis hat dann eine verminderte Grunderwerbsteuer zur Folge. Dem hat der Bundesfinanzhof – jetzt jedenfalls teilweise – ein Ende bereitet.

Das Urteil des Bundesfinanzhofes: Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern (BFH, 16.09.2020, II R 49/17).

Die Begründung lautet: Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und gehört nicht zum Vermögen des Wohnungseigentümers. Diese Regelung betrifft laut Bundesfinanzhof nicht das mit übergebene „Zubehör“, das weiterhin abziehbar bleibt.

Der Fall: Im Streit mit dem Finanzamt wollte ein Immobilienkäufer erreichen, dass die Instandhaltungsrücklage bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt wird. Er hatte im Jahr 2016 vier zu einer Wohnungseigentumsanlage gehörende Gewerbeeinheiten sowie neun Parkplätze erworben. Der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage sollte laut Kaufvertrag auf den Käufer übergehen. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer aber auf Basis des vollen Kaufpreises ohne Abzug der Instandhaltungsrücklage und bekam Recht.

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